第一章 总 则

第一条 为加强和规范校园物业管理服务，提升物业服务质量，保障学校正常的教学和生活秩序，根据《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法规条例，结合学校实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于与安徽中医药大学签署物业服务项目合同的企业。

第二章 监督管理

第三条 总务处代表学校组织相关职能部门对物业服务实施监督管理。

第四条 监督管理依据和标准

（一）国家相关法律法规。

（二）物业行业服务标准和规范。

（三）学校和社会物业公司签订的《物业服务合同》。

（四）学校《物业服务招标文件》中要求的服务标准，以及《物业服务企业投标文件》中承诺的服务标准。

（五）学校其他规定。

第五条 监督管理内容

（一）监督管理制度与方案实施：包括健全监督管理规章制度，物业服务方案、计划的实施，有关材料报学校审核、审定等。

（二）人员配备与待遇保障：包括管理、值班、保洁、维修等人员的合同配置要求，有关人员的服务天数要求，员工培训和社会保障等。

（三）楼宇安保：负责楼宇出入人员实施监管、维护区域秩序、安全隐患排查，以及突发事件预案的执行等。

（四）楼宇保洁：负责楼宇内大厅、过道、楼梯、卫生间、教室（包括自修室、休息室、会议室）等区域卫生保洁，楼宇周边环境清扫，楼宇屋面、墙壁、门窗玻璃、电梯和热水器等物件卫生保洁。

（五）小微型维修：负责故障维修受理、响应时限、维修记录、耗材使用等。

（六）节能管理：负责员工节能意识、水电巡查、跑冒滴漏等现象的报告与整改。

（七）道路与环境卫生保洁：负责校园道路、绿地、广场、景观灯具、雕塑、水面，以及大型活动期间环境卫生保洁等。

（八）垃圾收集和外运：负责校园公共区域的垃圾桶摆放、定期冲刷消毒，垃圾日产日清。

（九）设施设备投入与管理：物业公司应当配备各类设施设备、劳保用品，校方移交的设施设备保养、使用情况等。

（十）双方约定的其他有关服务内容。

第三章 监督管理方式与结果运用

第六条 对物业服务企业的监督管理方式包括：日常巡查、月度考核、季度考核、满意度测评、学期考核、受理投诉等。月度考核结果为支付物业服务费的依据，学期考核结果为合同续签的重要参考。

（一）日常巡查：物业监管工作人员不定期深入现场，对照合同和招标文件所列要求检查物业服务企业履约情况，并填写《物业管理服务质量日常量化考核标准》（见附件 1）和《安徽中医药大学物业服务日常巡查记录表》（见附件 2）。

（二）月度考核及季度考核：

1.月度考核由总务处会同有关部门根据日常巡查及师生反映和投诉的问题，有针对性地检查物业服务情况，并填写“安徽中医药大学物业服务月度考核评分汇总表”（见附件 3）。

2.季度考核由总务处牵头，成立监督检查小组对日常巡查和月度考核所反映的情况进行总体评价（见附件 4）。

3.合同期内每年 6 月、12 月的考核与学期考核工作合并进行。

（三）满意度测评：通过组织、参加师生座谈会，开展走访，问卷调查等形式，每学期对物业服务企业的服务情况进行一次满意度测评（见附件 5）。

（四）学期考核：总务处牵头每学期组织有关部门及学生代表组成联合考核组，依据“安徽中医药大学物业服务质量学期考核标准及评分细则”（见附件 6），进行全面考核并评分。

（五）受理投诉：总务处负责受理物业服务的投诉处理及跟踪督查。

第七条 总务处牵头负责监管物业服务企业，对一些查摆出的问题实施提醒、整改、约谈、处罚处置等。

（一）提醒：对物业企业服务存在的问题、流程关键疏漏予以提示，同步收集师生合理化建议并督促整改。

（二）整改：若提醒无效或出现 2 次以上的同类问题，下达“物业服务整改通知单”（见附件 7），限期要求企业实施整改。

（三）约谈及处罚：对不配合学校进行整改或落实整改不到位的，对检查中出现的有可能引发安全、影响正常生活、学习秩序的重大问题，约谈物业服务企业负责人，并依据“安徽中医药大学物业服务负面清单”（见附件 9）内容下发“物业服务处罚通知单”（附件 8）进行处罚。所有罚款在支付本期物业服务费时直接扣除。

第八条 考核量化评分

（一）月度考核分值为“安徽中医药大学物业服务月度考核评分汇总表”中分值。

（二）季度考核分值为“安徽中医药大学物业服务季度考核评分表”中分值。

（三）学期考核分值为联合考核组依据“安徽中医药大学物业服务质量学期考核标准及评分细则”打出的分值。

（四）学期考核结果=月度考核分值平均值×20%+季度考核分值×20%+学期考核分值×50%+满意度测评×10%。

（五）考核结果分为优秀、合格、不合格三个等次。考核分值在 90-100 分为优秀，75-89 分为合格，75 分以下为不合格。凡发-5-生火灾、较大工伤、综治安全事故，或造成重大不良社会影响事件的，当期考核直接评定为不合格。

第九条 考核结果运用

（一）季度考核为优秀或合格的，物业服务费全额支付；连续两学期考核为优秀或合格的，可出具服务业绩（优秀或合格）证明，按合同约定直接续签下一年度服务合同。

（二）月度考核及季度考核不合格的，在主要问题没有得到整改前暂缓支付本期物业服务费，同时按月平均物业服务费的 10%予以处罚，罚款在本期支付物业服务费时直接扣除。

（三）在考核中累计出现 3 个月的月度考核为不合格的，学校有权终止合同。

第十条 退出机制

在合同服务期内，物业服务企业有下列情况之一的，学校可以随时终止物业服务合同，对其实行强制退出。

（一）学期中途无故停止服务的；

（二）因物业服务企业管理失误造成重大安全事故的；

（三）学期考核等级为不合格的；

（四）物业服务企业及其员工违反社会治安综合治理规定，违背公序良俗，给学校声誉或财产造成重大损失的；

（五）凡发生火灾事故、较大工伤事故、其他安全事故等，属于物业服务企业主要责任的，造成重大影响或损失的，直接评定为不合格，并追究相应的经济、法律责任；

（六）学校认为应强制退出的其他情形。

第十一条 凡被强制退出的物业服务企业，应承担由此产生的一切经济损失和法律责任，且学校不予退还物业服务企业履约保证金。

第四章 附 则

第十二条 总务处根据监管的实际情况适时对本办法进行修订和完善。

第十三条 本办法若与国家、地方有关规定相抵触的，以国家、地方有关规定为准。

第十四条 本办法自印发之日起施行，由学校总务处负责解释。

原《安徽中医药大学校园物业、绿化服务监督管理办法》同时废止。